Loading...
PROJECT NARRATIVE 01-28-2015    PROJECT NARRATIVE        Mission Hills Senior Living  Hwy 101 and 212, Chanhassen, Minnesota    Project Team:  Owner/Developer Design Lead / Architecture  Headwaters Development Sperides Reiners Architects, Inc.  17550 Hemlock Avenue 4200 West Old Shakopee Road  Lakeville, MN 55044 Bloomington, MN  55437  Contact:  Michael Hoagberg, Managing Member Contact:  Eric A. Reiners, AIA  Phone: 952‐378‐4386 Phone: 952‐996‐9662  Email: mhoagberg@CH‐HoldingsLLC.com  email:   ereiners@srarchitectsinc.com    Facility Operator Civil Engineer  Ebenezer  BKBM Engineers  2722 Park Ave. South 5930 Brooklyn Blvd.  Minneapolis, MN 55407 Minneapolis, MN  55429  Contact:  Susan Farr Contact:  Keith Matte, PE  Phone: 612‐874‐3460 Phone: 763‐843‐0464    Structural Engineer Surveyor  BKBM Engineers Sunde Land Surveying  5930 Brooklyn Blvd. 9001 East Bloomington Freeway  Ste. 118  Minneapolis, MN  55429 Bloomington, MN  55420  Contact:  Tina Wyffles Contact:  Lenny Carlson, PLS  Phone: 763‐843‐0420 Phone: 952‐881‐2455    General Contractor Traffic Engineer  Engelsma Construction, Inc. SRF Consulting Group, Inc.  7119 31st Avenue North One Carlson Parkway North,  Suite 150  Minneapolis, MN  55427 Minneapolis, MN  55447‐4443  Contact:  Jeff Engelsma Contact:  Jordan Schwarze, PE  Phone: 763‐536‐9200 Phone: 763‐452‐4787                          PROJECT SITE DATA  Parcel Basics  The existing site is currently an undeveloped, 8.64 acre parcel identified as Mission Hills Outlot E.  The  property is bounded by Trunk Highway 101 to the west, Trunk Highway 212 to the south, 86th Street  West on the north, and Mission Hills Outlot B with previously developed townhomes to the east.      Project Land Use Data  The project site falls under the Chanhassen Mixed‐Use guiding (Commercial/Residential), and the  Mission Hills PUD Neighborhood Commercial zoning.  Highway 101/212/Lyman Boulevard Neighborhood  Land Use Study completed and published by the City of Chanhassen Planning Staff on October 28, 2008,  specifically identified this project parcel as a desirable candidate for senior housing.  The property does  not fall within any shore land, highway, or other special overlay districts.      Under the permitted residential land use for the parcel, residential density calculations as provided by  Planning Staff, is comprised of 16 allowable residential units per acre across the 7.72 net site acres  (123.5 units), plus 33 total residential units of un‐used unit density from the original Mission Hills PUD  development.  The result is a total allowable zoned site density of 156 residential units.    Mission Hills PUD does not specifically govern parking, hardcover, setbacks or building heights and these  components of the proposed development will be guided by the city’s underlying district guidelines.    City ordinance requires 1 parking space for each independent living unit, one parking space for every  three assisted living units, plus parking for visitors and staff.  Refer to the matrix below for a parking  summary illustrating required and provided parking.    Parking    Required    Provided  Independent Living Unit  1 per townhouse unit = 18 18    1 per apartment unit = 66 66  Assisted Living Unit  1 for every 3 assisted unit = 23 23  Staff (maximum shift)  1 per employee = 24 24  Guests & Visitors   38    TOTAL PARKING  131 + Visitors         169     The site will have a total of 55 surface parking spaces for staff and visitors.  This is comprised of 44  spaces directly in front of the main building, and 11 spaces for town home guests.  The main building will  also have 96 underground parking spaces, and the town home villas will have 18 individual garage stalls  bringing the site total to 169 parking spaces. In addition, the driveways leading to each of the town  homes has been planned with a minimum length of twenty feet to accommodate additional parking  directly in front of each unit if required. Since most of our residents are not expected to drive, we expect  many of our employees will park under the main building which will leave surface spaces for visiting  friends and relatives.            PROJECT DEVELOPMENT DATA  Program   The site will be developed and finished to accommodate a 134‐unit, senior housing structure whose  primary focus will be to provide independent living, assisted living and memory care apartments to  senior citizens together with a full continuum of care allowing the residents to comfortably age in place,  while supported by the full range of additional services provided by Ebenezer, the facility operator.      Additionally, the site will contain nine (9) twin homes, adding eighteen more independent living units to  the development.   These single story twin homes will be located on the north end of the site and closest  to the site entrance and West 86th Street.  Total planned residential units on site will be 152.      The site will also include a series of amenities for the residents as well.  These amenities include patios,  gardens, and walking paths.  The walking paths will also connect to the central site circulation as well as  the public sidewalk along west 86th Street that was developed as a part of the original Mission Hills  development P.U.D.     Site  The existing site is currently undeveloped, roughly graded for agricultural use, and contains only  volunteer vegetation with the exception of its boundary with the town home property to the east, which  is densely planted.  Many of the mature volunteer trees along the east and north boundaries of the site  will be preserved as a part of the final development plan.  Under this development plan, however, the  site will be re‐graded to accommodate the planned building and necessary infrastructure and  construction.      Impervious surface coverage for this site was not redefined in the original P.U.D. and thus, the city  ordinance for this development type will govern, limiting hardcover to 50% and requiring a minimum of  50% green space.  As illustrated in the summary matrix below and the summary tables on the Civil  Engineering sheets in the submittal set, the green space requirement is met.      Developed property area: 376,546 SF  8.644 Acres  Building footprints: 81,255 SF  1.865 Acres  Total impervious surface area: 175,111 SF 4.02 Acres 46.50% of Site   Total green surface area: 201,435 SF 4.62 Acres 53.50% of Site    Engineering and Utilities  Project civil engineers, BKBM Engineers, together with city engineering staff have worked closely in  preliminary stages to accommodate and properly configure the building development, site coverage and  storm water management, as well as the requisite utility connections.   Storm water management plan,  including collection, treatment, infiltration, rate control and discharge are fully explained and detailed  within the submittal drawings.    Building Design  The main building will be a combination three and four‐story wood frame structure over a concrete and  precast basement – a structural configuration and height implemented elsewhere in Chanhassen at  developments such as SummerWood of Chanhassen located just north of this proposed development  site.  The basement level will house utility, storage and inside parking functions for the structure.        The ground floor will welcome residents and visitors through the main entrance with a covered drop‐off,  house most of the building’s public spaces including commercial kitchen and dining rooms, and  connection to the rest of the development amenities.  Ground floor will also encompass the primary  health care functions, guest suite, a closed 14‐suite memory care wing, and twenty‐three (23) of the 120  independent and assisted living apartment units will be on the first level.    Levels two and three will contain another seventy‐five (75) resident apartments varying in size from 514  SF studios to 1,224 SF, two‐bedroom, two‐bath residences.  Selected residences are provided with  balconies and other unit amenities.  Each floor also contains spaces for health care attendants, and  common area functions such as laundry (to supplement washer/ dryers available in most units).    Level four will house the final twenty‐two (22) residential units.  Once again, a cross‐section of larger  units are provided with balconies to take advantage of wonderful views over the surrounding areas.  The  fourth level also provides additional resident common areas such as a 20‐seat theater, as well as a  library that overlooks the entire site, and out toward Lake Susan to the northwest.    Exterior building materials will be masonry and painted siding, and the structure will have sloped shingle  roofs.  Gutters and downspouts will discharge on grade and into catch basins that will flow through  storm water treatment areas – on grade and/or below grade – prior to exiting the site.  Once again,  storm water management plan, including collection, treatment, infiltration, rate control and discharge  are fully explained and detailed within the submittal civil drawings.      The twin home villas will capture some of the details from the main building creating an aesthetic  synthesis of building components across the site, and each individual independent twin home will  contain approximately 1,186 finished square feet, plus the single inside garage stall.     Miscellaneous Building Components  Mechanical screening as required by city ordinance is very limited as most of the mechanical systems  are contained within the structure.  Limited screening, where required, will be achieved by roof screens  designed to coordinate with the building architecture.    Site trash enclosure is not illustrated in the development plan and will not be used.  Interior trash rooms  are utilized in the facility plan, dumpsters will be rolled out on collection days, and back inside to trash  rooms following pick up.     Site deliveries, move‐in/move‐out, and building service including trash collection are all achieved on the  southwest corner of the building and site at the building’s lower level.  This service entry point and its  access drive are the most remote from neighboring residents and away from all neighborhood traffic  and views.      Neighborhood Meeting  An open neighborhood meeting was held the evening of November 24, 2014 to introduce the project to  area residents, summarize the development parameters, review preliminary designs and project images,  and answer questions.  The development team also wanted to be able to address any concerns the  neighboring residents had within the content of the final submittal to the City of Chanhassen.        The meeting lasted 90 minutes and was well attended by approximately 30 area residents, 17 of whom  signed in and left contact information.  During the meeting, following the project introduction, the  development team answered a variety of questions regarding facility design and operational details,  development offerings, proposed development schedule, and rental rates.   Feedback by meeting  attendees was overwhelmingly positive.      One reoccurring concern was voiced by a number of meeting attendees, but not about the Mission Hills  Senior Living development.  Rather, neighbors are unhappy with the traffic levels and lack of traffic  control or a crosswalk at the intersection of West 86th Street and Highway 101.  There was also repeated  concern regarding the configuration and construction of the existing median in the middle of West 86th  Street as it meets Highway 101.       The development team relayed the fact to those in attendance, that a traffic study had been completed  in conjunction with the planning of Mission Hills Senior Living and that ultimately, the disposition of the  intersection of West 86th Street and Highway 101 would be guided by the recommendations contained  in the traffic analysis, together with mandates prepared by city and county engineers.    Traffic Study  A traffic study was completed by SRF Consulting Group, Inc.   The main objectives of this study were to  review existing operations within the study area, evaluate the traffic impacts to the adjacent  roadway network, and recommend any necessary improvements to accommodate the proposed  development. Furthermore, this study also provided a comparison between the traffic impacts  associated with the proposed development, and those associated with the maximum potential  traffic demand under the proposed zoning, which is assumed to be market rate apartments.    Results of the year 2017 build intersection capacity analysis indicate that all study intersections are  expected to continue operating at an acceptable range or better during the a.m. and p.m. peak hours.   In addition, no significant side‐street delays or queuing issues were observed in the traffic simulation at  the study intersections.  Given the minimal anticipated impact caused by the proposed development on  study area traffic operations, roadway improvements are not required under year 2017 build conditions  from a traffic operations perspective.     An alternative land use scenario was also reviewed to understand the impacts of the highest intensity  use allowed under the proposed zoning, which was assumed to be market rate apartments.   Approximately 175 apartment units were assumed, which would be expected to generate approximately  89 a.m. peak hour, 109 p.m. peak hour, and 1,164 daily trips.  Even under this scenario, results of the  year 2017 build intersection capacity analysis indicate that all study intersections are expected to  continue operating within an acceptable range or better during the a.m. and p.m. peak hours under the  alternate development scenario.  In addition, once again under this heightened use scenario, no  significant side‐street delays or queuing issues were observed in the traffic simulation at the study  intersections.  Given the minimal anticipated impact caused by the alternate development on study area  traffic operations, roadway improvements would not be required under year 2017 build conditions from  a traffic operations perspective.       FACILITY OPERATIONS  Ebenezer‐ Proposed Operator  The proposed operator of our senior housing community is Ebenezer which is an affiliate of the Fairview  Health System. This affiliation with Fairview provides substantial programmatic support and care options  for community residents. We expect rapid change in senior care over the next 5 – 10 years as senior  housing continues to evolve from a focus on simply housing and hospitality to a more integrated  delivery of medical and social care. We believe Ebenezer will be our best option to provide high quality  care alternatives for our residents.    Ebenezer currently operates our 115‐unit senior housing community in Saint Louis Park (Towerlight on  Wooddale) and is the proposed operator for the 137‐unit senior housing community we are building in  Eagan which recently received final city approvals.      Ebenezer is the second largest provider of senior living in Minnesota, and had $72.7 million of total  operating revenue in 2013.  Ebenezer operates 60 communities and manages more than 5,000 units  throughout its portfolio in Minnesota.  The portfolio includes Independent Living Communities, Assisted  Living Communities, Memory Care Communities, Skilled Nursing Facilities, Transitional Care Centers,  Adult Day Programs, and Child Care Programs.      For more than 90 years, Ebenezer has helped older adults make their lives more independent, healthful,  meaningful and secure by creating opportunities for residents to live vibrantly, and participate in the  daily fabric of life.      Public Benefits of Senior Housing  The proposed senior community will benefit the public by providing senior housing for the area so that  seniors who have spent their lives in Chanhassen and the surrounding communities remain in the area.  Many local seniors will be attracted by the health benefits of a senior housing community as an  attractive alternative to the isolation of living alone and the burden of maintaining a home. The  proposed facility will help to meet the current housing needs of seniors in the immediate area (several  neighbors are on senior housing waiting lists), while also helping to meet the anticipated needs of  unmet demand in the near future as projected by a recent independent market study.    Senior Living is a great community partner – not only creating a place where people come to volunteer,  but also housing people who are interested in contributing back to their surrounding community.  Senior  Housing residents participate in local churches, volunteer opportunities, and engage in the greater  community.  Senior Housing, and specifically the programs and activities promoted by Ebenezer, also  support local economic development since seniors typically prefer to shop in their familiar community.   In addition, Ebenezer brings stable, high quality jobs to the communities in which they operate.    There is also no better neighbor than a senior citizen.  They are light on the land, streets and park  systems, yet senior communities create significant tax base without burdening infrastructure and school  systems.        Ebenezer prefers larger senior housing communities like the proposed Mission Hills Senior Living since  operational efficiencies are gained through larger senior housing developments when compared to  smaller ones.  Some of the operating benefits of a larger building are listed below:    i. A larger facility can afford to offer a broader range of healthcare services, options, and  amenities to Chanhassen seniors while limiting disruptive moves from one facility to another  for additional care.  ii. Creating a larger pool of care staff helps to support stable services for our residents.  More  hours of care and therefore staffing can be offered to provide more consistent employment,  rather than a lot of part‐time positions that are more difficult to fill with qualified care  givers. This is expected to be increasingly important if the current shortage of qualified  nurses continues, as we expect, as our population ages.  iii. A larger building allows for more competitive wages and benefits at all levels of staff which  typically translates to better care for our residents.  iv. A larger facility offers more apartment options, which reduces the chance that families have  to split up (i.e. one spouse needs Memory Care and the other can live in an Independent  Unit, all under one roof)    Additionally, this type of project also provides the public benefit of encouraging a turnover of single  family housing in the area. When seniors move into these communities, neighborhoods typically  experience younger families moving into the formerly senior owned housing stock which helps to  revitalize these neighborhoods.      Finally, in addition to construction jobs, Mission Hills Senior Living is expected to employ many people  on site as care is provided to our residents 24 hours a day.  The building is projected to employ over 50  individuals (FTEs) in a combination of full and part time positions.